Hit enter after type your search item

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ve MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ HALİNDE SÖZLEŞMENİN FESHİ

/

Yazar: Stj. Av. Özgür KILIÇ

A. Girizgâh

İnşaat sektörü özellikle 1990’lı yıllardan sonraki dönemde bir hayli hareketlenen, yarattığı istihdam ve bunun yanında birçok sektörle olan bağlantısı nedeniyle canlılığını uzun süredir muhafaza eden bir sektördür. Artan konut ihtiyacını da dikkate alan müteahhitler sektörde hareketliliği destekler nitelikte faaliyetler yürütmüşler lakin müteahhitler için en önemli sorun inşaat sürecindeki ekonomik sermayeye duyulan ihtiyaçtır. Bu minvalde bankalardan temin edilen krediler gibi çeşitli formüller kullanılsa da günümüzde tercih edilen en yaygın formüllerden biri arsa payı karşılığında inşaat uygulamasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa değerinin olduğundan daha yüksek meblağlara ulaşmasına katkı sağladığından arsa sahipleri tarafından da tercih edilen bir seçenek haline gelmiştir. Halk arasında bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahipleri ile müteahhitler arasında inşaatın tamamlanmasına yönelik olarak düzenlenen bir sözleşme olmasından bahisle, söz konusu sözleşmeden doğan edimlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar hukuk camiasını da meşgul etmiş ve bu uyuşmazlıkların çözümü noktasında hukuki arayışlar hız kazanmıştır.

B. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Genel Olarak Kapsamı ve Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmeyen bir sözleşmedir. Uygulamada ortaya çıkan ve günlük hayattaki ihtiyaçlar çerçevesinde gelişen, borçlar hukukundaki temel ilkelerden biri olan sözleşme serbestisi ilkesi ile uyumlu olarak hukuki alana sirayet eden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; Türk Borçlar Kanunu’nda kendine yer edinen eser sözleşmesi ile taşınmaz satış-satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını taşıyan karma nitelikte bir sözleşmedir.[1] Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar karşılıklı olarak yükümlülük altına girerler. Bu yönüyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem eser hem de satış sözleşmesinin unsurlarını taşır. Eser sözleşmesi bir şekle tabi olmaksızın düzenlenebilen bir sözleşme olmasına karşın taşınmazın devrini içeren satış sözleşmesi Türk Medeni Kanunun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu madde 237 uyarınca: “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”. O halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulması resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Lakin burada şu hususa dikkat çekmek gerekir: Müteahhit ile üçüncü kişiler arasında yapılan arsa payının devrine ilişkin sözleşmeler, arsa payları müteahhide tescil edilmeden yapılırsa alacağın devri hükmünde olup yalnızca yazılı şekilde yapılması yeterlidir.[2]

Zamanla yerleşen ve uygulama alanı bulan bu sözleşme ile; arsa sahibi arsanın belirli paylarını müteahhide devrederken, buna karşılık müteahhit de inşaat tamamlandıktan sonra sözleşme ile belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretme borcunu üstlenir. Uygulamada en çok rastlanan durum ise “…arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi türü, arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat ettiği, müteahhidin de arsa üzerine inşaat yapmayı taahhüt ettiği sözleşmelerdir…”[3] Bazen de bu sözleşmeler ile bağımsız bölümler inşaat tamamlandıkça kısım kısım müteahhide devredilmek üzere akdedilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doktrinde çeşitli görüşler savunulsa da çoğunlukla kabul edildiği üzere ani edimli bir sözleşme olduğundan[4] sözleşmede kararlaştırılan edimlerin ifası ile borç sona erer.

C. Müteahhidin Yükümlülükleri ve Müteahhidin Temerrüdü

Arsa sahibinin arsayı teslim etme ve sözleşmeye göre arsa paylarını devir borcu bulunurken, yüklenici müteahhitin kendi iradesi altında bağımsız bölüm yapma, bağımsız bölümü teslim etme ve bu minvalde kat irtifakı veya kat mülkiyetini kurma, inşaat ruhsatını ve oturma iznini alma gibi borçları bulunmaktadır.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 04.06.2020 tarihli bir kararında :

“..arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini ( eseri meydana getirme ve teslim borcunu ) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu ( oturma izni ) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.”[5]

ifadelerine yer vermiştir.

Yüklenici müteahhit sözleşmeyle kapsamı belirlenen inşaatı, belirlenen sürede bitiremediği taktirde temerrüde düşmüş sayılır. Sözleşme ile inşaatın bitimine yönelik bir süre belirlenmediği taktirde ise müteahhit Türk Borçlar Kanunu’nun 117. Maddesi ve devamındaki hükümlere göre çekilen ihtar ile temerrüde düşer. İhtarın hukuki sonuçlarını doğurabilmesi için borçlunun hukuki hakimiyet alanına ulaşması gerekli olup, borçlunun hukuki hakimiyet alanına ulaştığı anda etki doğurur.[6]

D. Temerrüt Halinde Başvurulacak Hukuki Yollar

Müteahhit sözleşmeyle kapsamı belirlenen inşaatı bitirme borcunu zamanında ifa etmediği sürece arsa sahibinin çeşitli hakları bulunmaktadır. Söz konusu haklar Türk Borçlar Kanunu madde 125’te ifade edilmiştir:

Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”

Madde hükmünde iş sahibi ve alacaklı konumunda bulunan arsa sahibinin temerrüte düşen müteahhitte karşı başvurabileceği üç seçenek yer almaktadır:

  1. Aynen İfa Talebi ve Gecikme Tazminatı Talebi
  2. Aynen İfadan Vazgeçme ve Müspet Zarar Tazmini
  3. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar Tazmini

(Bu yazımızda özel olarak Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar Tazmini başlığı incelenecektir.)

E. Sözleşmenin Feshi ve Menfi Zarar Tazmini

Türk Borçlar Kanunu m. 125/2-3 sözleşmeden dönmeyi ve menfi zarar tazminini konu almakla birlikte karşılıklı olarak yerine getirilen edimlerin geri istenebileceğini ifade eder. Sözleşmenin feshi neticesinde iade olunacak hususların tespiti konusunda karşımıza çıkan problem esasında sözleşmenin geriye etkili olarak(dönme) mı yahut ileriye etkili olarak mı feshedileceğinin belirlenmesiyle çözülecektir.[7] Zira sözleşmenin geriye etkili feshi ile ileriye etkili feshi hem müteahhit hem de arsa sahibi açısından farklı sonuçlar doğuracaktır.

i. Sözleşmenin İleriye Etkili Olarak Feshedilmesi

Kural olarak arsa sahibinin dönme beyanı ile sözleşme geriye etkili olarak sona erdirilir.[8] Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sürekli edimli bir borç niteliğini haiz olarak kabul edildiği taktirde sözleşme ileriye etkili fesih yoluyla sonlandırılabilecektir.[9] Zira bazı hallerde sözleşmenin geriye etkili olarak feshi, müteahhit açısından hakkaniyetsiz sonuçlar doğurabilir. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi, arsa sahibinin, dönme anında işin müteahhit tarafından yapılan kısmının bedelinin ödemek koşulu ile sözleşmeyi sona erdirmesidir.[10] Bu konuya ilişkin olarak dair Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 04.01.1984 tarihli 1983/3 E. – 1984/1 K. sayılı kararında şunları ifade etmiştir:

“…Ancak, olayın niteliği ve özelliğinin ( uyuşmazlığa 106-108. maddeler hükümlerinin uygulanmasının doğuracağı adalete aykırı sonuçlarının ) haklı gösterdiği durumlarda; Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ( sürekli borç ilişkileride olduğu gibi ) ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmelidir. Böyle bir çözümün sonucu olarak da, mütemerrit müteahhit; kısmi ifasının bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de; müteahhidin kusuruna bağlı tüm zararlarını müteahhitten talep edebilecekler ve bu suretle tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacaktır…

…İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu`nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına…”

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu vermiş olduğu karar ile inşaatın fesih itibariyle son durumu dikkate alınarak dürüstlük kuralına ve hakkın açıkça kötüye kullanılması yasağına dikkat çekmiş, bu minvalde bir değerlendirmenin daha hakkaniyetli olduğu sonucuna varmıştır.

Bunun yanında aşağıda detaylı olarak değinileceği üzere yerleşik Yargıtay kararlarında ileriye etkili olarak sözleşmenin feshedilebilmesi için, inşaatın %90 seviyesinde tamamlanmış olması gerektiği zikredilir.

ii. Sözleşmenin Geriye Etkili Olarak Feshedilmesi (Dönme)

Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde, sözleşme tesis edilmeden önceki hale yeniden dönmek gayesiyle, taraflarca yerine getirilen edimler iade edilir.[11]Bu kapsamda müteahhit arsa sahibinden aldığı bağımsız bölümleri iade ederken; arsa sahibi de müteahhide inşaatın son durumuna göre, yapılan harcamayı ödeyecektir. Bu durumda sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümler somut olaya uygulanacaktır. Nitekim Yargıtay da 01.06.2021 tarihli kararında:

“…Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler…”[12]

ifadelerine yer vermiştir.

Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi yolu tercih edilirken, ortada inşaat gibi maddi kıymeti yüksek bir yapı olduğu aşikardır. Bunları dikkate alan Yargıtay maddi ve manevi zararları en aza indirmek amacıyla sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebilmesi için, inşaatın dava tarihi itibarıyla %90 oranında tamamlanmış olması şartını aramıştır:

“…Dava, arsa payı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yargılama safhasında davalılar tarafından inşaatın devam ettiği ve seviyenin arttırıldığı savunulmaktadır. 6098 Sayılı TBK’nın 471/3. maddesi uyarınca yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işin başkası tarafından yapılması mümkündür. Somut olayda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin inşaata devam ettiği anlaşılmakta olup inşaatın durması konusunda bir ihtiyati tedbir kararı da olmadığına göre sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir…”[13]

Aynı yönde Yargıtay 15. Hukuk Dairesi:

“…Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir…”[14]

Sunulan kararlardan da anlaşılacağı üzere Yargıtay sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak feshi hususunda inşaat seviyesine ilişkin bir değerlendirme yapmış olup, bu seviye %90 olarak belirlenmiştir. O halde inşaatın %90 seviyesinde tamamlanmamış olması halinde geriye yönelik fesih söz konusu olabilir. Ancak olayın niteliğine göre, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı göz önüne alınarak ileriye yönelik fesih imkânı da bulunmaktadır.

Geriye yönelik olarak yapılan fesihte değinilmesi gereken bir diğer husus ise müteahhitten taşınmaz hissesi veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin fesih kapsamında arsa sahibine karşı iade yükümlülüğünün olup olmamasıdır. Uygulamada müteahhit tarafından üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlere veya arsa paylarına ilişkin olarak tapu iptal ve tescil davaları açılmakta olup Yargıtay’a göre bu durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine dayanarak hak iddia etmeleri mümkün değildir:

“Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına geri döndürmeleridir. Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir. Arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik de artık sebepsiz kalır. Bu durumda Dairemiz uygulamalarına göre; fesih ve tasfiye işlemlerinin, üçüncü kişilerin haklarını da etkileyeceği, bir bakıma avans ödemesi niteliğindeki bu tapuların, arsa sahibine döneceği, somut olayda devralan üçüncü kişinin iyi niyet savunmasının yerinde olmadığı kuşkusuzdur.”[15] [16]

Aynı yönde:

“Gerek kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup … ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceğinden … ve ondan tapu payı devralan 3-4. kişiler yönünden tapu kayıtlarının iptâl ve tesciline takyidatlar yönünden de sonucuna uygun bir karar verilmelidir.”[17][18]

Anayasa Mahkemesi de 27.09.2017 tarih ve 30193 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 20.07.2017 gün 2014/12321 başvuru numaralı kararında, bu halde üçüncü kişilerin iyi niyetlerinin korunmamasının hak ihlali olmadığını kabul etmiş ve yerleşik uygulama daha da güçlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu madde 125/3’te hükme bağlandığı üzere dönme halinde zararın giderilmesi talep edilebilir:

“…Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”

Zikredilen zarar menfi zarar olup; karşı tarafça sözleşmenin yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Bu kapsamda menfi zarar alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan masrafların tamamı ifade eder. O halde temerrüde düşen borçluya karşı menfi zararın tazminine yönelik hukuki talepte bulunulabilir.

           Bu yazıda yer alan fikirler yazara aittir ve Case’in editöryel politikasını yansıtmayabilir.
Bu yazı ilk kez 25 Ekim 2021’de yayımlanmıştır.

Kaynakça

Aral, Fahrettin, ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Basımevi, 2019.

Çatıkkaş, Özgür, ve Mehmet Deniz Yener. «Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Boyutu ve Muhasebeleştirilmesi.» Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 2017: 65-75.

Durak, Yasemin. «Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi.» İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2015: 207-252.

Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Basımevi, 2018.

DİPNOTLAR

[1] (Çatıkkaş ve Yener 2017)

[2] (Durak 2015)

[3] (Çatıkkaş ve Yener 2017)

[4] Yargıtay 15. H.D., K.T. 01.06.2021, 2020/3163 E.-2021/2411 K.

[5] Yargıtay 15. H.D., K.T. 04.06.2020, 2020/634 E.- 2020/1298 K.

[6] (Eren 2018, s. 1121)

[7] (Çatıkkaş ve Yener 2017)

[8] (Aral ve Ayrancı 2019, s. 396)

[9] (Durak 2015)

[10] (Aral ve Ayrancı 2019, s. 397)

[11] (Aral ve Ayrancı 2019, s. 392)

[12] Yargıtay 15. H.D., K.T. 01.06.2021, 2020/3163 E.- 2021/2411 K.

[13] Yargıtay 23. H.D., K.T. 26.12.2016, 2015/7386 E.- 2016/5426 K.

[14] Yargıtay 15. H.D., K.T. 08.07.2019, 2018/4947 E.- 2019/3227 K.

[15] Yargıtay 15. H.D., K.T. 14.06.2021, 2021/4618 E.- 2021/2700 K.

[16] Aksi yönde muhalefet şerhi için bkz. : Yargıtay 15. H.D., K.T. 01.06.2021, 2020/3163 E.- 2021/2411 K.

[17] Yargıtay 15. H.D., K.T. 13.07.2020, 2019/3306 E.- 2020/2240 K.

This div height required for enabling the sticky sidebar